Znojmo: jihomoravské město na hranici s Rakouskem

Znojmo je historickým městem na jihu Moravy, proslulým vinařskou tradicí a blízkostí Vídně (přibližně 70 km). Nájemní trh je zde výrazně menší a méně likvidní než v krajských metropolích. Srovnání dat Cenové mapy nájemného za XI/2025 a II/2026 ukazuje smíšený, ale celkově mírně rostoucí obraz. Trojpokojové byty zdražovaly ve většině místních částí, zatímco malé byty stagnovaly nebo vykazovaly minimální pohyb.

Centrum a Louka: postupné zdražení

Znojmo-město vykázalo nárůst garsoniér z 9 540 Kč na 10 296 Kč (+7,9 %) a trojpokojových bytů z 14 210 Kč na 16 100 Kč (+13,3 %). Znojmo-Louka sleduje podobnou dynamiku — trojpokojové byty vzrostly z 13 720 Kč na 16 170 Kč (+17,9 %).

Přímětice a okrajové obce: asymetrie malé vs. velké byty

Přímětice zaznamenaly pokles u garsoniér z 10 800 Kč na 10 080 Kč (−6,7 %), zatímco trojpokojové byty zdražily z 14 280 Kč na 16 520 Kč (+15,7 %). Derflice a Oblekovice vykazují stejný vzorec: garsoniéry stagnovaly, ale trojpokojové byty zdražily výrazněji — Derflice z 13 790 Kč na 16 310 Kč (+18,3 %).

Srovnání nájemného: XI/2025 vs II/2026

Zdroj: Cenová mapa nájemného MF ČR. Červeně = zdražení, zeleně = zlevnění.

Data: Cenová mapa nájemného MF ČR — XI/2025 a II/2026

Výhled: Znojmo zůstává nejdostupnějším trhem v souboru

Znojmo představuje jednu z nejdostupnějších lokalit v celém sledovaném souboru. Nájemné za garsoniéry se pohybuje v rozmezí 9 000–10 500 Kč. Zajímavým trendem je asymetrie mezi malými a velkými byty — trojpokojové byty zdražují výrazněji, což může odrážet rostoucí zájem rodin hledajících dostupné větší bydlení v menším městě. Pro rok 2026 lze očekávat pokračující mírný růst, zejména v kategorii větších bytů.

Karlovy Vary: lázeňské město s nestandardní strukturou trhu

Karlovy Vary jsou jedinečným případem na mapě českých nájemních trhů. Jako světoznámé lázeňské město přitahují zahraniční turisty i movité nájemníky, kteří ovlivňují cenovou strukturu nemovitostí způsobem nesrovnatelným s jiným krajským městem. Srovnání dat cenové mapy nájemného za XI/2025 a II/2026 ukazuje, že karlovarský trh prochází mírnou korekcí — nájemné ve většině čtvrtí mírně kleslo nebo stagnovalo.

Centrum: mírný pokles

Centrum Karlových Varů zaznamenalo pokles nájemného ve všech sledovaných kategoriích. Garsoniéry klesly z 12 204 Kč na 11 556 Kč (−5,3 %), dvojpokojové byty z 15 565 Kč na 15 015 Kč (−3,5 %) a trojpokojové byty z 20 790 Kč na 19 740 Kč (−5,1 %).

Drahovice a Doubí: sezónní korekce

Drahovice zaznamenaly pokles garsoniér z 12 240 Kč na 11 412 Kč (−6,8 %) a trojpokojových bytů z 22 050 Kč na 20 860 Kč (−5,4 %). Doubí sleduje podobný trend — trojpokojové byty klesly z 20 090 Kč na 18 270 Kč (−9,1 %). Karlovarský trh je citlivý na roční období, zimní měsíce bývají méně aktivní.

Srovnání nájemného: XI/2025 vs II/2026

Zdroj: Cenová mapa nájemného MF ČR. Červeně = zdražení, zeleně = zlevnění.

Data: Cenová mapa nájemného MF ČR — XI/2025 a II/2026

Výhled: specifika karlovarského trhu přetrvávají

Karlovy Vary zůstávají jedním z cenově nejdostupnějších krajských měst v ČR pro nájemní bydlení — nájemné za garsoniéry se pohybuje v rozmezí 9 000–12 000 Kč. Pro rok 2026 lze očekávat stabilizaci nájemného bez výrazného pohybu v žádném směru. Turisticky atraktivní lokality mohou zaznamenat mírný nárůst v jarním a letním sezónním cyklu, zatímco okrajové části budou stagnovat.

Pardubice: dvojče Hradce Králové s vlastní dynamikou

Pardubice jsou krajským městem Pardubického kraje a spolu s Hradcem Králové tvoří jedno z nejsilnějších dvojměstských sídlišť v České republice. Cenová mapa nájemného za únor 2026 potvrzuje, že Pardubice procházejí podobně dynamickým vývojem jako Hradec Králové — nájemné v naprosté většině čtvrtí výrazně vzrostlo.

Centrum: stabilní základ s mírným nárůstem

Centrum Pardubic zaznamenalo konzistentní nárůst ve všech kategoriích. Garsoniéry vzrostly z 13 392 Kč na 13 824 Kč (+3,2 %), dvojpokojové byty z 16 555 Kč na 17 105 Kč (+3,3 %) a trojpokojové byty z 19 040 Kč na 20 090 Kč (+5,5 %).

Rosice nad Labem a Trnová: výrazné nárůsty

Rosice nad Labem zaznamenaly nárůst garsoniér z 12 852 Kč na 14 904 Kč (+16,0 %), trojpokojových bytů z 20 860 Kč na 23 380 Kč (+12,1 %). Trnová vykázala nárůst garsoniér z 14 184 Kč na 15 948 Kč (+12,4 %).

Sídlištní čtvrti: výrazný pohyb nahoru

Lány na Důlku zaznamenaly nárůst trojpokojových bytů z 16 450 Kč na 19 530 Kč (+18,7 %). Pardubičky vykázaly nárůst dvojpokojových bytů z 15 785 Kč na 17 820 Kč (+12,9 %). Dražkovice zaznamenaly u dvojpokojových bytů skok z 14 080 Kč na 16 280 Kč (+15,6 %).

Srovnání nájemného: XI/2025 vs II/2026

Zdroj: Cenová mapa nájemného MF ČR. Červeně = zdražení, zeleně = zlevnění.

Data: Cenová mapa nájemného MF ČR — XI/2025 a II/2026

Výhled: Pardubice přestávají být levnou alternativou

Pardubice tradičně nabízely nájemní bydlení za nižší ceny než Hradec Králové nebo Brno. Data z přelomu 2025/2026 ukazují, že tato výhoda se stále více vytrácí. Klíčovým faktorem zůstává rozvoj logistické infrastruktury v okolí Pardubic — nové distribuční areály přivádějí tisíce pracovníků hledajících dostupné nájemní bydlení. Bez výrazného nárůstu nabídky lze ve druhé polovině roku 2026 očekávat pokračování cenového růstu.

Liberec: průmyslové centrum severu Čech s rostoucím trhem

Liberec je hlavním městem Libereckého kraje a největším městem severních Čech. Cenová mapa nájemného za únor 2026 ukazuje překvapivě plošný a výrazný nárůst nájemného prakticky v celém městě. Liberec se tímto vývojem přiřazuje k Hradci Králové jako jedno z měst s nejdynamičtějšími pohyby mimo Prahu.

Centrum a Nové Město: konzistentní nárůst

Liberecké centrum zaznamenalo nárůst nájemného za garsoniéry z 11 556 Kč na 12 384 Kč (+7,2 %), za dvojpokojové byty z 15 125 Kč na 16 280 Kč (+7,6 %) a za trojpokojové byty z 18 340 Kč na 19 600 Kč (+6,9 %). Identické hodnoty vykazuje Nové Město a Perštýn.

Okrajové čtvrti: výrazné zdražení

Staré Pavlovice zaznamenaly nárůst garsoniér z 10 332 Kč na 12 816 Kč (+24,1 %), dvojpokojových bytů z 13 695 Kč na 16 995 Kč (+24,1 %) a trojpokojových bytů z 15 680 Kč na 19 320 Kč (+23,2 %). Doubí, Ruprechtice a Rochlice sledují podobný trend s nárůsty v rozmezí 10–16 %.

Srovnání nájemného: XI/2025 vs II/2026

Zdroj: Cenová mapa nájemného MF ČR. Červeně = zdražení, zeleně = zlevnění.

Data: Cenová mapa nájemného MF ČR — XI/2025 a II/2026

Výhled: Liberec dohání jiná krajská města

Liberec dlouhodobě nabízel jedno z nejdostupnějších nájemních bydlení mezi krajskými městy. Data z přelomu roku 2025/2026 naznačují, že tato výhoda se postupně eroduje. Plošný nárůst nájemného napříč čtvrtěmi signalizuje přetlak poptávky nad nabídkou. Klíčovým faktorem bude, zda se na trh dostane dostatek nových bytů — Liberec má relativně nízkou bytovou produkci, což strukturálně tlačí ceny nahoru.

Hradec Králové: plošný nárůst cen

Hradec Králové je hlavním městem Královéhradeckého kraje a patří k ekonomicky nejsilnějším krajským městům v České republice. Cenová mapa nájemného za únor 2026 potvrzuje, že Hradec Králové zaznamenal jeden z nejdynamičtějších pohybů nájemného v rámci sledovaných měst — nájemné prakticky ve všech lokalitách a kategoriích výrazně vzrostlo.

Centrum a předměstí: výrazný skok

Centrum Hradce Králové zaznamenalo nárůst nájemného za garsoniéry z 12 132 Kč na 13 860 Kč (+14,2 %), za dvojpokojové byty z 15 070 Kč na 16 995 Kč (+12,8 %) a za trojpokojové byty z 17 010 Kč na 19 670 Kč (+15,6 %).

Pražské Předměstí a Slezské Předměstí sledují podobnou dynamiku. Slezské Předměstí zaznamenalo u garsoniér nárůst z 11 304 Kč na 13 320 Kč (+17,8 %) a u trojpokojových bytů z 16 450 Kč na 19 320 Kč (+17,5 %).

Třebeš a Nový Hradec Králové: prémiové čtvrti zdražují

Třebeš zaznamenala nárůst ve všech kategoriích. Garsoniéry vzrostly z 14 364 Kč na 15 336 Kč (+6,8 %), trojpokojové byty z 21 280 Kč na 23 030 Kč (+8,2 %). Nový Hradec Králové drží podobně vysoké hodnoty — garsoniéry vzrostly z 14 436 Kč na 15 516 Kč (+7,5 %).

Svinary: nárůst i v méně centrálních částech

I Svinary zaznamenaly výrazný nárůst. Garsoniéry vzrostly z 12 024 Kč na 13 644 Kč (+13,5 %), dvojpokojové byty z 15 895 Kč na 18 425 Kč (+15,9 %). Cenový tlak se v Hradci Králové šíří plošně, nikoli pouze v centru.

Srovnání nájemného: XI/2025 vs II/2026

Zdroj: Cenová mapa nájemného MF ČR. Červeně = zdražení, zeleně = zlevnění.

Data: Cenová mapa nájemného MF ČR — XI/2025 a II/2026

Výhled: Hradec Králové jako trh s rostoucím tlakem na dostupnost

Data z přelomu roku 2025/2026 naznačují, že Hradec Králové prochází výrazným cenovým tlakem — město se nachází v záchytné oblasti Prahy a část nájemníků hledá dostupnou alternativu právě zde. Výsledkem je zvýšená konkurence o dostupné byty a plošný nárůst nájemného. Pokud tento trend pokračuje, může se Hradec Králové brzy dostat na úroveň dostupnosti srovnatelnou s Brnem.

České Budějovice: krajské město s dostupným bydlením

České Budějovice jsou krajským městem Jihočeského kraje a přirozeným centrem jihu Čech. Nájemní trh je ve srovnání s Prahou, Brnem nebo Plzní stále dostupnější.Cenová mapa nájemného ukazuje, že cenová dynamika není uniformní — mezi XI/2025 a II/2026 docházelo v různých částech města k odlišným pohybům.

Stabilní střed: ČB 2 a ČB 5 bez výraznějších změn

ČB 2 a ČB 5 patří mezi nejstabilnější části sledovaného trhu. ČB 2 drží garsoniéry kolem 12 200 Kč, trojpokojové byty mírně vzrostly z 19 600 Kč na 19 740 Kč (+0,7 %). ČB 5 je ještě stabilnější — pohyby jsou minimální ve všech kategoriích. Tyto části jsou sídlišťního charakteru a jejich trh je dobře vyvážený.

ČB 1 a ČB 3: mírný pokles

ČB 1 vykázalo snížení garsoniér z 11 736 Kč na 11 268 Kč (−4,0 %) a trojpokojových bytů z 16 310 Kč na 15 960 Kč (−2,1 %). ČB 3 sleduje podobnou dynamiku — garsoniéry klesly z 11 916 Kč na 11 556 Kč a dvojpokojové byty z 15 070 Kč na 14 520 Kč. Tyto poklesy jsou pravděpodobně sezónní povahy.

ČB 4 a ČB 6: výrazné korekce po mimořádných hodnotách

ČB 4 vykázalo pokles garsoniér z 14 796 Kč na 11 916 Kč (−19,5 %), dvojpokojových bytů z 20 185 Kč na 16 775 Kč (−16,9 %) a trojpokojových bytů z 26 110 Kč na 20 300 Kč (−22,2 %). ČB 6 zaznamenalo podobně výrazný pokles: garsoniéry z 14 724 Kč na 11 520 Kč (−21,8 %). Takto razantní poklesy naznačují, že listopadové hodnoty pro tyto části mohly být nadhodnocené.

Srovnání nájemného: XI/2025 vs II/2026

Zdroj: Cenová mapa nájemného MF ČR. Červeně = zdražení, zeleně = zlevnění.

Data: Cenová mapa nájemného MF ČR — XI/2025 a II/2026

Výhled: dostupnost jako klíčová výhoda

České Budějovice si zachovávají pověst jednoho z dostupnějších krajských měst pro nájemní bydlení v ČR. Průměrné nájemné za garsoniéru se pohybuje v rozmezí 11 000–12 000 Kč. Pro nájemníky hledající rovnováhu mezi dostupností, pracovními příležitostmi a kvalitou života nabízí jihočeská metropole atraktivní alternativu. V roce 2026 lze očekávat stabilizaci trhu po korekcích ze začátku roku.

Plzeň: třetí největší město a dynamický nájemní trh západních Čech

Plzeň si v posledních letech vybudovala silnou pozici nejen jako průmyslové a technologické centrum, ale také jako atraktivní místo pro život. Blízkost Prahy, rozvoj technologických parků a přítomnost Západočeské univerzity vytvářejí pestrou poptávkovou základnu.Cenová mapa nájemného ukazuje mírně rostoucí obraz — nejvýraznější pohyb byl zaznamenán v severní části města a v oblíbených sídlištních čtvrtích.

Bolevec: severní čtvrť jako tahoun růstu

Bolevec, jedno z největších plzeňských sídlišť, zaznamenal výrazný nárůst. Garsoniéry vzrostly z 12 636 Kč na 13 968 Kč (+10,5 %), dvojpokojové byty z 16 115 Kč na 17 435 Kč (+8,2 %) a trojpokojové byty z 19 040 Kč na 20 650 Kč (+8,5 %). Bolevec je oblíbenou čtvrtí díky dostupnosti přírody a dobré infrastruktuře.

Centrum: minimální pohyb, stabilní základna

Plzeňské centrum vykázalo jen velmi mírný pohyb. Garsoniéry vzrostly ze 12 024 Kč na 12 204 Kč (+1,5 %), trojpokojové byty zůstaly na 18 270 Kč beze změny. Centrum je ceněno pro snadnou dostupnost, ale nabídka nájemních bytů je omezená.

Skvrňany a Lobzy: výraznější růst v západní části

Skvrňany vykázaly nárůst garsoniér z 11 880 Kč na 12 852 Kč (+8,2 %), ale výraznější skok byl patrný u trojpokojových bytů: ze 19 530 Kč na 21 700 Kč (+11,1 %). Lobzy sledují podobnou dynamiku — malé byty z 11 772 Kč na 12 852 Kč (+9,2 %).

Doubravka: mírný pokles

Doubravka je jednou z mála plzeňských čtvrtí, kde nájemné mírně kleslo. Dvojpokojové byty z 17 435 Kč na 16 830 Kč (−3,5 %) a trojpokojové byty z 19 320 Kč na 18 410 Kč (−4,7 %). Doubravka má silnější průmyslový charakter a pokles může odrážet přelití části poptávky do atraktivnějších lokacit.

Srovnání nájemného: XI/2025 vs II/2026

Zdroj: Cenová mapa nájemného MF ČR. Červeně = zdražení, zeleně = zlevnění.

Data: Cenová mapa nájemného MF ČR — XI/2025 a II/2026

Výhled: Plzeň roste mírně, ale konzistentně

Plzeňský nájemní trh potvrzuje dlouhodobý trend mírného, ale stabilního růstu. Klíčovými tahouny zůstávají Bolevec a sídlištní čtvrti v severní a západní části města. Do budoucna závisí na rychlosti uvádění nových bytů na trh — Plzeň zaznamenává výrazný zájem developerů, ale realizace projektů trvá. Pro nájemníky zůstává Plzeň výrazně dostupnější než Praha.

Zlín: průmyslové město s vyrovnaným nájemním trhem

Zlín je svým charakterem specifickým případem na mapě českých nájemních trhů. Město historicky spojené s Baťovým odkazem prošlo výraznou ekonomickou transformací a dnes je centrem zpracovatelského průmyslu i sídlem Univerzity Tomáše Bati.Cenová mapy nájemného ukazuje, že zlínský trh se pohybuje ve velmi úzkém cenovém pásmu — ve většině čtvrtí jsou rozdíly minimální.

Centrum a přilehlé čtvrti: stabilita s mírným přírůstkem

Zlín – centrum zaznamenal jen mírný nárůst nájemného. Garsoniéry vzrostly z 13 284 Kč na 13 644 Kč (+2,7 %), dvojpokojové byty z 15 730 Kč na 16 225 Kč (+3,1 %) a trojpokojové byty z 17 990 Kč na 18 410 Kč (+2,3 %). Tyto hodnoty jsou podstatně nižší než v Brně či Praze, ale pro Zlín standardní.

Kudlov a Lužkovice sledují podobný trend mírného růstu. Kudlov zaznamenal nárůst garsoniér z 13 680 Kč na 14 076 Kč a trojpokojových bytů z 19 320 Kč na 20 020 Kč. Lužkovice jsou ještě klidnější — pohyb v řádu stovek korun bez výraznějšího trendu.

Okrajové čtvrti: stabilita nebo mírný pokles

Jaroslavice a Štípa jsou příklady čtvrtí, kde nájemné zůstalo mezi oběma sledovanými daty prakticky beze změny. Jde o klidné, spíše rezidenční části města s méně aktivním nájemním trhem.

Malenovice zaznamenaly zajímavý vývoj: trojpokojové byty zdražily výrazněji — z 19 040 Kč na 21 770 Kč (+14,3 %). To může být odrazem specifické poptávky ze strany rodin pracovníků v průmyslových závodech v okolí.

Srovnání nájemného: XI/2025 vs II/2026

Zdroj: Cenová mapa nájemného MF ČR. Červeně = zdražení, zeleně = zlevnění.

Data: Cenová mapa nájemného MF ČR — XI/2025 a II/2026

Výhled: Zlín jako stabilní a dostupná alternativa

Zlín je z pohledu nájemního trhu konzervativním trhem s nízkými výkyvy. Cenová dostupnost ve srovnání s většími moravskými městy zůstává hlavní konkurenční výhodou. Do budoucna bude klíčové sledovat, zda se ve Zlíně podaří přilákat více zaměstnavatelů z technologického sektoru, kteří by mohli zvýšit poptávku po nájemním bydlení v centru a přilehlých čtvrtích.

Olomouc jako rostoucí nájemní destinace střední Moravy

Olomouc se v posledních letech etablovala jako jeden z nejdynamičtěji se rozvíjejících nájemních trhů mimo Prahu a Brno. Druhé největší moravské město těží z kombinace silné univerzitní základny a rostoucího zájmu firem ze sektoru sdílených služeb a technologií. Aktualizace cenových map za únor 2026 přináší nová data.

Centrum a Lazce: nejdražší lokality s odlišným vývojem

Olomouc – střed a Lazce jsou tradičně nejdražšími částmi města. Zatímco hodnoty v centru mezi oběma sledovanými obdobími prakticky stagnovaly — garsoniéry se pohybují kolem 12 200 Kč — Lazce zaznamenaly výrazný nárůst. Nájemné za malé byty vzrostlo z 12 312 Kč na 14 688 Kč (+19,3 %), za dvojpokojové byty z 16 060 Kč na 18 645 Kč (+16,1 %) a za trojpokojové byty z 17 920 Kč na 21 630 Kč (+20,7 %).

Lazce jsou atraktivní čtvrtí v blízkosti centra s dobrým občanským vybavením. Tento výrazný cenový skok pravděpodobně odráží kombinaci zvýšené poptávky ze strany zaměstnanců firem v okolí a omezenou nabídku dostupných bytů k pronájmu.

Sídlištní čtvrti: pokles ve většině kategorií

Hodolany, Neředín a část severních čtvrtí zaznamenaly v meziobdobí pokles nájemného. Hodolany vykázaly pokles garsoniér z 13 320 Kč na 11 340 Kč (−14,9 %), dvojpokojových bytů z 17 710 Kč na 15 730 Kč (−11,2 %) a trojpokojových bytů z 22 050 Kč na 19 040 Kč (−13,7 %). Tyto korekce mohou odrážet sezónní vlivy i reálné oslabení poptávky v méně atraktivních lokalitách.

Stabilní lokality: Nové Sady a Povel

Nové Sady a Povel patří mezi lokality, kde jsou ceny nájemného ze sledovaného období prakticky shodné. Nové Sady drží garsoniéry na 12 672 Kč v obou obdobích. Povel je podobně stabilní — malé byty se drží kolem 11 500 Kč. Tato stabilita naznačuje dobře vyvážený poměr nabídky a poptávky v těchto lokalitách.

Srovnání nájemného: XI/2025 vs II/2026

Zdroj: Cenová mapa nájemného MF ČR. Červeně = zdražení, zeleně = zlevnění.

Data: Cenová mapa nájemného MF ČR — XI/2025 a II/2026

Výhled: kam Olomouc směřuje?

Olomoucký trh s nájemním bydlením vstupuje do roku 2026 ve fázi selektivního pohybu. Prémiové lokality v blízkosti centra — zejména Lazce — pokračují v cenovém růstu, zatímco sídlištní okraje prochází mírnou korekcí. Klíčovou otázkou pro zbytek roku bude, zda příliv nových nájemníků spojený s letním akademickým cyklem znovu přitlačí ceny napříč celým městem nahoru.

Dlouhodobě zůstává Olomouc trhem s relativně nižšími nájmy ve srovnání s Prahou či Brnem, což ji činí atraktivní volbou pro nájemníky i investory hledající výnosnější poměr ceny k nájemnému.

Brno jako druhý největší nájemní trh v Česku

Brno dlouhodobě potvrzuje svoji pozici druhého nejvýznamnějšího nájemního trhu v České republice. Kombinace silné vysokoškolské základny, rychle rostoucího technologického sektoru a přetrvávajícího nedostatku nových bytů vytváří trvalý tlak na ceny nájemného.

Zatímco v některých čtvrtích — zejména v centru a severní části města — nájemné mírně vzrostlo, jiné lokality zaznamenaly korekci směrem dolů. Celkový obraz je tedy pestrý a vyžaduje pohled po jednotlivých městských částech.

Centrum a přilehlé čtvrti: mírný růst v kategorii malých bytů

Brno – střed zůstává nejdražší součástí města. Nájemné za garsoniéry a byty 1+kk stouplo z 15 084 Kč na 16 416 Kč měsíčně, což představuje nárůst přibližně 8,8 %. Byty kategorie 2+kk a 2+1 zaznamenaly jen minimální pohyb, zatímco trojpokojové byty zdražily z 21 140 Kč na 24 220 Kč — tedy o zhruba 14,5 %.

Podobná dynamika se projevila v Brně – sever, kde nájemné ve všech kategoriích vzrostlo. Garsoniéry si připisují nárůst z 13 536 Kč na 15 192 Kč (+12,2 %), dvojpokojové byty z 18 315 Kč na 20 405 Kč (+11,4 %) a trojpokojové byty z 22 400 Kč na 25 130 Kč (+12,2 %). Severobrněnské čtvrti jako Řečkovice, Medlánky nebo Maloměřice těží z dobré dopravní dostupnosti i relativně klidného charakteru zástavby.

Jih a západ: stabilita s mírnými korekcemi

Brno – jih vykazuje smíšené výsledky. Malé byty zdražily z 14 688 Kč na 15 912 Kč (+8,3 %), dvojpokojové byty vzrostly o 11,4 % na 20 460 Kč, zatímco trojpokojové byty zůstaly na téměř stejné úrovni — 21 630 Kč v obou sledovaných obdobích.

Žabovřesky a Židenice zaznamenaly jen mírné pohyby. V Žabovřeskách se nájemné za garsoniéry zvýšilo o 5,1 % na 14 724 Kč, větší byty stagnovaly kolem původních hodnot. Židenice jsou na tom podobně — cenové hladiny zůstávají na hranici 14–21 tisíc korun podle velikosti bytu.

Královo Pole a Komín: korekce v prémiových čtvrtích

Zajímavý vývoj přinesla data z Králova Pole a Komína. Královo Pole zaznamenalo pokles nájemného ve všech sledovaných kategoriích: garsoniéry klesly z 15 624 Kč na 15 228 Kč, dvojpokojové byty z 20 900 Kč na 19 525 Kč a trojpokojové byty z 24 640 Kč na 22 890 Kč. V Komíně byly změny ještě výraznější — nájemné za malé byty kleslo z 15 552 Kč na 14 544 Kč a za trojpokojové byty z 24 570 Kč na 21 910 Kč.

Černovice: výrazný pokles

Nejvýraznější pohyb dolů zaznamenaly Černovice. Nájemné za garsoniéry kleslo ze 16 272 Kč na 13 716 Kč (−15,7 %), za dvojpokojové byty z 21 395 Kč na 17 600 Kč (−17,7 %) a za trojpokojové byty z 25 760 Kč na 20 720 Kč (−19,6 %). Takto razantní pokles pravděpodobně odráží kombinaci statistické korekce po mimořádně vysokých hodnotách z předchozího období.

Srovnání nájemného: XI/2025 vs II/2026

Zdroj: Cenová mapa nájemného MF ČR. Červeně = zdražení, zeleně = zlevnění.

Data: Cenová mapa nájemného MF ČR — XI/2025 a II/2026

Výhled: kam brněnský trh směřuje?

Data z Cenové mapy nájemného MF ČR ukazují, že brněnský trh s nájemním bydlením není monolitický. Zatímco centrum a sever města táhnou ceny nahoru — zejména v segmentu malých a středních bytů — některé prémiové či okrajové lokality prošly v daném období citelnou korekcí. Výsledkem je fragmentovaný trh, kde rozdíl mezi nejlevnějšími a nejdražšími částmi Brna přesahuje v kategorii garsoniér přes 2 000 korun měsíčně.

Výhled do dalšího čtvrtletí závisí především na vývoji nabídky nových bytů. Brno v posledních letech trpí chronickým poddimenzováním stavební produkce, což strukturálně udržuje nájemné na vyšších hladinách. Pokud se v roce 2026 nepodaří uvést do provozu výrazněji více bytových jednotek, lze v centru a severní části města očekávat další mírný růst.

Celá Praha – přehled změn

Malé byty drží cenu za m² stabilní – pokles průměrného nájmu u 1+kk tedy odráží spíše zmenšení průměrné pronajímané plochy než skutečný cenový propad. Větší dispozice korigují rovnoměrněji, protože zůstávají v nabídce déle a pronajímatelé jsou nuceni přistupovat na nižší ceny.

Vývoj podle městských částí

Praha 1 – Prémiová lokalita s korekcí

Praha 1 zůstává nejdražší částí města. Přesto i zde přišla korekce – u 1+kk cena za m² klesla z 611 Kč na 594 Kč (−2,8 %) a průměrný nájem z 21 996 Kč na 21 384 Kč. U 4+kk je pokles výraznější: z 35 615 Kč na 31 760 Kč (−10,8 %), což naznačuje přebytek luxusních bytů v nejvyšším segmentu.

Praha 2 – Jediná část s růstem

Praha 2 je výjimkou na celém pražském trhu – jako jediná městská část zaznamenala u většiny dispozic růst nájemného. Průměrný nájem u 2+kk vzrostl z 24 420 Kč na 27 720 Kč (+13,5 %) a u 3+kk z 28 560 Kč na 32 200 Kč (+12,7 %). Jde o potvrzení mimořádně silné poptávky po kvalitních bytech v centru.

Praha 3 – Stabilní střed

Praha 3 patří k částem s nejstabilnějším vývojem. Ceny za m² se u malých bytů prakticky nezměnily (560 Kč vs. 547 Kč dříve), průměrné nájmy jsou mírně nad hodnotami z konce roku 2025. Větší byty 3+kk a 4+kk drží silné hodnoty díky kvalitní zástavbě a dobré dostupnosti centra.

Praha 4 – Mírná korekce na periferii

Praha 4 zaznamenala korekci u všech dispozic, nejvýrazněji u 4+kk (z 33 490 Kč na 31 840 Kč, −4,9 %). Ceny za m² u malých bytů jsou na 513 Kč, což je nad celopražským průměrem – odráží silnou poptávku v atraktivních čtvrtích jako Nusle nebo Podolí.

Praha 5 – Výraznější ochlazení

Praha 5 prošla v tomto období jedním z výraznějších poklesů. U 1+kk klesla cena za m² z 557 Kč na 500 Kč (−10,2 %) a průměrný měsíční nájem z 20 052 Kč na 18 000 Kč (−10,2 %). U 3+kk a 4+kk pokles dosahuje 10–16 %. Trh reaguje na zvýšenou nabídku nových bytů v rozrůstajících se čtvrtích jako Stodůlky nebo Jinonice.

Praha 6 – Prémiová lokalita se stabilizací

Praha 6 si drží pozici druhé nejdražší části pro velké byty – 4+kk zde stojí průměrně 36 720 Kč/měsíc při 459 Kč/m². Oproti dřívějšímu maximu 44 540 Kč je to výrazná korekce (−17,6 %), což odráží normalizaci po pandemickém přestřelení v diplomatické čtvrti. Menší byty jsou stabilnější.

Praha 7 – Žižkov na pravém břehu drží ceny

Praha 7 patří k částem s nejstabilnějším vývojem u menších bytů. 1+kk se pohybuje na 554 Kč/m² a 19 944 Kč/měsíc – mírný pokles oproti 580 Kč/m² dříve. U větších bytů je korekce viditelnější: 4+kk kleslo z 36 975 Kč na 32 800 Kč (−11,3 %).

Praha 8 – Největší pokles na trhu

Praha 8 zaznamenala v tomto období nejrazantnější korekci ze všech sledovaných částí. U 4+kk kleslo nájemné z 30 005 Kč na 26 160 Kč (−12,8 %) a u 3+kk z 27 160 Kč na 25 060 Kč (−7,7 %). I malé byty jsou zde nyní nejlevnější z centrálních částí: 449 Kč/m², 16 164 Kč/měsíc.

Praha 9 – Rozvíjející se okraj stabilizuje

Praha 9 drží u malých bytů relativně stabilní hodnoty (496 Kč/m², 17 856 Kč), s mírným poklesem oproti 511 Kč/m² dříve. Větší byty lehce korigují. Oblast profituje z nové výstavby a dobré dopravní dostupnosti metrem.

Praha 10 – Mírná stabilizace na okraji

Praha 10 patří k nejstabilnějším – ceny za m² se mezi oběma obdobími téměř nezměnily a pohybují se mírně nad celopražským průměrem. Výjimkou jsou 4+kk, kde nájemné kleslo z 31 960 Kč na 29 200 Kč (−8,6 %).

Klíčová zjištění

• Praha 2 je jediná část s růstem – zejména u středních a velkých dispozic
• Praha 8 koriguje nejvýrazněji – pokles až −12,8 % u 4+kk
• Praha 6 normalizuje prémiový segment – 4+kk kleslo o 17,6 % z dřívějšího maxima
• Malé byty (1+kk) jsou nejodolnější – cena za m² zůstává stabilní, klesá spíše průměrná plocha
• Obecný trend: trh přechází z fáze zdražování do stabilizace, velké byty reagují rychleji a výrazněji