Nájemné v Brně: vývoj cen XI/2025 → II/2026
Jak se změnilo nájemné v brněnských čtvrtích? Srovnání dat Cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR za listopad 2025 a únor 2026.
Brno jako druhý největší nájemní trh v Česku
Brno dlouhodobě potvrzuje svoji pozici druhého nejvýznamnějšího nájemního trhu v České republice. Kombinace silné vysokoškolské základny, rychle rostoucího technologického sektoru a přetrvávajícího nedostatku nových bytů vytváří trvalý tlak na ceny nájemného.
Zatímco v některých čtvrtích — zejména v centru a severní části města — nájemné mírně vzrostlo, jiné lokality zaznamenaly korekci směrem dolů. Celkový obraz je tedy pestrý a vyžaduje pohled po jednotlivých městských částech.
Centrum a přilehlé čtvrti: mírný růst v kategorii malých bytů
Brno – střed zůstává nejdražší součástí města. Nájemné za garsoniéry a byty 1+kk stouplo z 15 084 Kč na 16 416 Kč měsíčně, což představuje nárůst přibližně 8,8 %. Byty kategorie 2+kk a 2+1 zaznamenaly jen minimální pohyb, zatímco trojpokojové byty zdražily z 21 140 Kč na 24 220 Kč — tedy o zhruba 14,5 %.
Podobná dynamika se projevila v Brně – sever, kde nájemné ve všech kategoriích vzrostlo. Garsoniéry si připisují nárůst z 13 536 Kč na 15 192 Kč (+12,2 %), dvojpokojové byty z 18 315 Kč na 20 405 Kč (+11,4 %) a trojpokojové byty z 22 400 Kč na 25 130 Kč (+12,2 %). Severobrněnské čtvrti jako Řečkovice, Medlánky nebo Maloměřice těží z dobré dopravní dostupnosti i relativně klidného charakteru zástavby.
Jih a západ: stabilita s mírnými korekcemi
Brno – jih vykazuje smíšené výsledky. Malé byty zdražily z 14 688 Kč na 15 912 Kč (+8,3 %), dvojpokojové byty vzrostly o 11,4 % na 20 460 Kč, zatímco trojpokojové byty zůstaly na téměř stejné úrovni — 21 630 Kč v obou sledovaných obdobích.
Žabovřesky a Židenice zaznamenaly jen mírné pohyby. V Žabovřeskách se nájemné za garsoniéry zvýšilo o 5,1 % na 14 724 Kč, větší byty stagnovaly kolem původních hodnot. Židenice jsou na tom podobně — cenové hladiny zůstávají na hranici 14–21 tisíc korun podle velikosti bytu.
Královo Pole a Komín: korekce v prémiových čtvrtích
Zajímavý vývoj přinesla data z Králova Pole a Komína. Královo Pole zaznamenalo pokles nájemného ve všech sledovaných kategoriích: garsoniéry klesly z 15 624 Kč na 15 228 Kč, dvojpokojové byty z 20 900 Kč na 19 525 Kč a trojpokojové byty z 24 640 Kč na 22 890 Kč. V Komíně byly změny ještě výraznější — nájemné za malé byty kleslo z 15 552 Kč na 14 544 Kč a za trojpokojové byty z 24 570 Kč na 21 910 Kč.
Černovice: výrazný pokles
Nejvýraznější pohyb dolů zaznamenaly Černovice. Nájemné za garsoniéry kleslo ze 16 272 Kč na 13 716 Kč (−15,7 %), za dvojpokojové byty z 21 395 Kč na 17 600 Kč (−17,7 %) a za trojpokojové byty z 25 760 Kč na 20 720 Kč (−19,6 %). Takto razantní pokles pravděpodobně odráží kombinaci statistické korekce po mimořádně vysokých hodnotách z předchozího období.
Srovnání nájemného: XI/2025 vs II/2026
Zdroj: Cenová mapa nájemného MF ČR. Červeně = zdražení, zeleně = zlevnění.
| Lokalita | Dispozice | XI/2025 | II/2026 | Změna |
|---|---|---|---|---|
| Bosonohy | 1+kk, 1+1 | 13 860 Kč | 14 472 Kč | +4,4 % |
| Bosonohy | 2+kk, 2+1 | 18 260 Kč | 18 315 Kč | +0,3 % |
| Bosonohy | 3+kk, 3+1 | 23 240 Kč | 21 560 Kč | −7,2 % |
| Brno – sever | 1+kk, 1+1 | 13 536 Kč | 15 192 Kč | +12,2 % |
| Brno – sever | 2+kk, 2+1 | 18 315 Kč | 20 405 Kč | +11,4 % |
| Brno – sever | 3+kk, 3+1 | 22 400 Kč | 25 130 Kč | +12,2 % |
| Brno – střed | 1+kk, 1+1 | 15 084 Kč | 16 416 Kč | +8,8 % |
| Brno – střed | 2+kk, 2+1 | 19 635 Kč | 20 130 Kč | +2,5 % |
| Brno – střed | 3+kk, 3+1 | 21 140 Kč | 24 220 Kč | +14,6 % |
| Brno – jih | 1+kk, 1+1 | 14 688 Kč | 15 912 Kč | +8,3 % |
| Brno – jih | 2+kk, 2+1 | 18 370 Kč | 20 460 Kč | +11,4 % |
| Brno – jih | 3+kk, 3+1 | 21 630 Kč | 21 630 Kč | 0,0 % |
| Bystrc | 1+kk, 1+1 | 14 652 Kč | 14 796 Kč | +1,0 % |
| Bystrc | 2+kk, 2+1 | 18 920 Kč | 19 030 Kč | +0,6 % |
| Bystrc | 3+kk, 3+1 | 20 930 Kč | 22 400 Kč | +7,0 % |
| Černovice | 1+kk, 1+1 | 16 272 Kč | 13 716 Kč | −15,7 % |
| Černovice | 2+kk, 2+1 | 21 395 Kč | 17 600 Kč | −17,7 % |
| Černovice | 3+kk, 3+1 | 25 760 Kč | 20 720 Kč | −19,6 % |
| Královo Pole | 1+kk, 1+1 | 15 624 Kč | 15 228 Kč | −2,5 % |
| Královo Pole | 2+kk, 2+1 | 20 900 Kč | 19 525 Kč | −6,6 % |
| Královo Pole | 3+kk, 3+1 | 24 640 Kč | 22 890 Kč | −7,1 % |
| Komín | 1+kk, 1+1 | 15 552 Kč | 14 544 Kč | −6,5 % |
| Komín | 2+kk, 2+1 | 18 370 Kč | 18 645 Kč | +1,5 % |
| Komín | 3+kk, 3+1 | 24 570 Kč | 21 910 Kč | −10,8 % |
| Žabovřesky | 1+kk, 1+1 | 14 004 Kč | 14 724 Kč | +5,1 % |
| Žabovřesky | 2+kk, 2+1 | 18 810 Kč | 18 920 Kč | +0,6 % |
| Žabovřesky | 3+kk, 3+1 | 21 840 Kč | 22 260 Kč | +1,9 % |
| Židenice | 1+kk, 1+1 | 14 544 Kč | 14 616 Kč | +0,5 % |
| Židenice | 2+kk, 2+1 | 18 755 Kč | 18 535 Kč | −1,2 % |
| Židenice | 3+kk, 3+1 | 21 700 Kč | 21 490 Kč | −1,0 % |
Data: Cenová mapa nájemného MF ČR — XI/2025 a II/2026
Výhled: kam brněnský trh směřuje?
Data z Cenové mapy nájemného MF ČR ukazují, že brněnský trh s nájemním bydlením není monolitický. Zatímco centrum a sever města táhnou ceny nahoru — zejména v segmentu malých a středních bytů — některé prémiové či okrajové lokality prošly v daném období citelnou korekcí. Výsledkem je fragmentovaný trh, kde rozdíl mezi nejlevnějšími a nejdražšími částmi Brna přesahuje v kategorii garsoniér přes 2 000 korun měsíčně.
Výhled do dalšího čtvrtletí závisí především na vývoji nabídky nových bytů. Brno v posledních letech trpí chronickým poddimenzováním stavební produkce, což strukturálně udržuje nájemné na vyšších hladinách. Pokud se v roce 2026 nepodaří uvést do provozu výrazněji více bytových jednotek, lze v centru a severní části města očekávat další mírný růst.
Zdroje
Cenová mapa nájemného Ministerstva financí ČR — mf.gov.cz. Data za XI/2025 a II/2026.
